Preliminarioji sutartis yra sudaroma ikisutartinių santykių stadijoje, o jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas. Dažniausiai sudaroma preliminarioji sutartis, kuria aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį dėl nekilnojamojo turto pardavimo.
Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai).
Įprastai preliminariojoje sutartyje šalys numato baudą (netesybas), kurias turi sumokėti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo kalta šalis. Vis dėlto be baudos, ypač, kai ji mažesnė už nuostolius, galima reikalauti žalos atlyginimo (bauda tuomet įskaitoma į nuostolius).
Štai keli įprastai tokiose situacijose taikomi būdai patirtai žalai atlyginti dėl neparduoto nekilnojamojo turto:
- reikalavimas atlyginti tiesioginius nuostolius (pvz., turto remonto (pagerinimo) išlaidas ar kt.);
- reikalavimas priteisti prarastos galimybės piniginę vertę, kuri apskaičiuojama įvairiais metodais (pvz., gali būti kainų skirtumas – tarp sąžiningos preliminariosios sutarties šalies naujai sudarytos pagrindinės sutarties kainos ir ankstesnės sutarties, kuri turėjo būti sudaryta, kainos; statybos darbų rinkoje gaunamas vidutinis pelnas; ar kt.);
- reikalavimas atlyginti restitucinius nuostolius, kurie apskaičiuojami pagal nesąžiningos šalies gautą naudą (pvz., nesąžiningai gautas sutarčių kainų skirtumas).